現在的租賃市場，確實顛覆認知
這兩年我們市調租賃市場算很頻繁了
但每次總能挖出新驚喜
每年除了價格，更多的肉眼變化其實來自微觀
也因爲是見微知著的小變化，所以一开始總是被人忽略
比如各位知道么
現在租房人口已經比买房人口要多得多了
根據自如最新調查，一线和新一线城市的租买意愿比例來到了6:4左右
數據來源：貝殼研究院
也就是說超過六成的人會更傾向租房
那這么多的人，自然就誕生了更多元的需求
於是市面上的租賃房源开始亂花迷眼
從傳統散租、到服務式公寓，再到鋪天蓋地的保租房和大型純租賃社區，租客選擇面越來越廣
以上海爲例，去年就有很多人放棄傳統散租，轉向了更可靠的保租房
平均出租率能穩定在85%以上
數據來源：智城聯行，僅供參考
到這個階段，大量企業也开始集中入局
除了地產公司和長租機構，很多國企也各顯神通，成立了自己的租賃品牌
比如深安居的寓見安居、陸家嘴集團的陸家嘴樂居等
這些信號單個看很平常
但放到一起，整個市場的最大變化就徹底浮出水面了
租房，正在成爲比买房更普遍的存在
這句話不只來自於上面宏觀的數據和現象
通過進一步深挖，我們還得到了更爲顛覆認知的數據
01
當下租賃市場的需求，已經迭代到我們完全陌生的程度
過往租賃市場什么樣子？
談剛需不談品質已經是默認的邏輯慣性了
需求也簡單，說白了就2件事
一是通勤，保證每天兩點一线最短就可以
二是預算，身邊多年租房黨月租基本不超過工資三分之一，再高就會嚴重影響生活質量
而這樣的租房模式也不太穩定，每隔一兩年就要和貨拉拉舊情復燃一次
至於顏值、裝修、審美....都往後排，一不是自己的房子二不會長住自然不會有太多期待
但這兩年我們頻繁去到一线，發現這種慣性思維正在被打破
因爲租房普適化，如今租賃需求已經大不一樣
一個是租賃客戶的租期變長了
數據比我們肉眼來得更早
貝殼調查數據顯示，2023年上海58%租客已經可接受租房5年以上，18%的租客接受租房10年以上
這組數字意味着近兩年大部分租戶更傾向長期、穩定租房
第二，家庭型租戶成爲主力
去年某長租品牌披露的數據中，30歲以上租客比重上升到51%，過去6年漲了31個百分點
單點城市來看，北京、上海整租籤約量波動上升
去年三季度都來到了最高位
來源：自如研究院
這2組數據意味着租客逐漸由年輕化進入中年化
拿我這次市調結果看，浦東的幾個租賃社區，個人、家庭、企業的租客比也已經到了3:4:3
家庭租客佔到40%，成爲最龐大的租賃群體
其中一部分因爲小孩上學，選擇了租住分離模式
比如前灘，就是很典型的租住分離集中片區
也導致了市場上的家庭型租客越來越多
因此他們對大戶型房源需求也更高，甚至一度出現供不應求的畫面
©全國房價行情網
對家庭租房來說，60平以上一直供給不足
尤其120-140平面積段，供應佔比5.7%，但需求端接近10%
粗略看近一倍的供需差
以上三個數據維度，都印證了：整個租賃市場不同以往
如今大戶型、長期穩定租賃，逐漸擠佔了從前小戶型、短合同的市場畫面
但爲了更接近真實市場，數據之外，我又實地市調了幾個大型租賃社區
02
走訪後才發現，真實的市場比我們想象中更意外
這次我選的社區剛好比較集中
就是圖上標了數字的部分
熟悉的朋友可能已經知道是哪裏了
前灘九宮格，如今這裏分布着一半以上的大型租賃社區
我站在門口看，和其他品質小區沒什么區別，甚至肉眼可見地高級很多
這是其中某個租賃大社區的顏值、立面設計
確實....有點超出認知
查了下，背後竟然都是同一個品牌：陸家嘴樂居
這個名字各位可能熟悉又有點陌生
是的，就是一手打造了陸家嘴的那個陸家嘴集團旗下的租賃住宅品牌
而且十幾年下來，規模和布局已經非常誇張
不只前灘
攤开地圖在營項目共有18個，目前布局總房源9100多套
只說今年就有3100多套房源陸續入市，包含數智天地租賃社區、前灘悅庭54等多個項目
這還沒算上其他管理房源，加起來遠超1萬套
那此刻，上海頭部中介平台上的在租房源又是多少呢？
6.6萬套
2月23日鏈家實時數據
一家深耕浦東的品牌，佔去了頭部租賃平台1/6的體量
而且打下的都是陸家嘴、前灘，再到張江、御橋這種級別的商務、產業高地
租賃市場的核心身位，當然成績也不錯
跟各位分享2組我從一线帶回來的數字
一個是93%-95%
根據仲量聯行數據，去年上海开業半年以上的長租公寓平均出租率在87%
而這個品牌，平均出租率達到93-95%
需要強調的是，他們基本全靠團隊自銷
就這樣通過團隊努力完成了超高的出租率
第二個數字，92%以上
這是我走訪的幾個項目平均租戶滿意度，意味着超過9成租戶都打出了五星好評
還有一個真實小故事
2012年研究生畢業的鄒女士，和大多數畢業生一樣租了一套悅庭單間，就在陸家嘴金融城人才公寓
三年前因爲結婚生娃，又換租到了前灘雍萃47的大三房
我粗略算了下，同一個租客在品牌內租賃置換跨度達到了13年之久
而且這種高依賴客戶並不是個例
但問題也來了，爲什么偏偏它這么特別？
03
放到整個租賃市場，你會發現真的不一樣
走訪中這家品牌呈現給我的畫面，目前市場上還比較稀缺
坦白說是其他人所不具備的
之前實地看過幾家服務式租賃公寓，瞄准的也是商務區、產業園區周邊的租戶
但大多走高端酒店服務風
陸家嘴樂居還不太一樣
服務品質上沒什么太大差距，甚至比一般服務式公寓要好得多
但少了點酒店的生冷、多了點家的人情
看上去更像一個高級居住小區
這種真正像家一樣的租賃大社區，做起來其實並不那么容易
好在陸家嘴樂居有它自己的特殊能力
一個就是基於產品的長期能力，能給不同階段的租戶更多選擇
有一個專業詞語叫全生命周期產品
這個概念幾乎沒有人拿到租賃市場去做，也沒什么人重視
但陸家嘴樂居做了，一出手就是3大產品系列，對應三個人生階段
產品邏輯幾乎和當下的長期需求完全對得上
而且還在持續迭代
拿悅庭系列來說，1.0滿足基本住房需求
但今年3.0時代各位知道有多么誇張么
數智天地·悅庭04，在30平出頭的小戶型裏創造了約2500-3000L的收納
僅一個玄關，就把空間做到了極致
包括廚房碗筷拉籃、陽台洗衣液存儲，這些第一眼百分百忽略的細節，都會提前設計好
還有雍萃系列，3.0會釋放更多共享空間
至於原本的品質天花板臻境，今年也升級成了2.0
包括24小時管家、兒童房、健身房、瑜伽室、多功能室、會議室等軟性服務，還有專屬的租戶活動
但只有產品就夠了么
對於這家租賃品牌，能夠陪伴一個租戶13年的青春人生，核心支撐是什么？
最重要的就是來自上層的統籌能力
走訪中我看到每個社區都配了專屬服務團隊
但工作人員告訴我他們背後都是由品牌統籌管理的
前灘臻境41 臻享空間客戶服務前台
這意味着整個服務鏈條已經全部打通，而不是那種外包出去的分散模式
所以內部的服務意志非常統一
服務也更高效
比如客服幾分鐘響應、家具家電要擺多少、日常報修、協助辦理居住證等，都很快幫你搞定
這種貼身式服務上升到整個板塊，更不可替代了
因爲背後的陸家嘴集團，本身就擅長做區域开發
從商業到前灘國際商務區再到生活區，很多商業、寫字樓都是自持
所以並不割裂，而是互聯互通
憑借品牌的圈層能力，整個片區可以快速形成一個“大朋友圈”
租戶從社區門口去公司上班，會有幾分鐘一趟的固定班車
作爲陸家嘴樂居的租戶，還可以享受專屬陸家嘴商業的會員權益，比如積分兌禮、停車優惠等等
甚至能根據你的需求引入寵物店、咖啡廳、便利店...這樣的生活品牌
更神奇的是，還能爲一些辦公產業客戶對接寫字樓資源...
這些大大小小的權益，都包括在一個大朋友圈裏
散租戶或租賃平台基本不具備這些能力
這也是很多租戶愿意十幾年租在這裏的根本原因，因爲回到傳統租賃模式，你會發現壓根不適應了
這樣的品牌參與進租賃市場，會發生什么？
04
各位不妨想象一下，未來的租賃生活會變成什么樣子
租房，真的只能是租房嗎？
顯然關於租賃生活的定義，已經被陸家嘴樂居重寫了
租來的屋子不只是下班後睡覺的地方，也可以量身定做
也會有顏值審美、品質的需求
比如無論從哪個角度看，這個優美的线條、搶眼的窗牆比
你很難分清這是租賃社區，還是某個市中心千萬豪宅
甚至租來的房子也可以有全套收納櫥櫃
尤其各位仔細看，還專門給微波爐定制了一個收納位
更不用說軟裝全配，每個產品线用的都是數一數二的家具家電品牌
連智能家居系統都是提前配好的，直接拎包入住
包括越來越多樣化的服務，也會帶來生活方式的改變
周末壓根不用走出街區，樓下的書店、咖啡店裏就能偷得半日闲
還可以約個鄰居去體育公園、浦東美術館參加社群活動
租在這裏，完全就是自己家
拿前灘57地塊來說，其他幾個地塊都是相鄰的
學生放學可以在任意一個社區內的共享空間玩遊戲，而不是朝向四面八方只能各回各家
前灘57地塊共享空間
有種回到90後童年的感覺
而且整個學生時代是長期連貫的，不需要頻繁換房
十幾年下來左鄰右舍的面孔都很熟悉，這才是原本大家庭的感覺
而這些都是傳統租賃房源和模式，暫時無法做到的
所以各位會發現，這家租賃品牌在做的事情的確領先一步
就是全面提升租賃生活的品質
05
大概2年前，租房在我們印象裏，可能還是剛需买房之前的過渡、或城市外來客的暫居地
但如今隨着我們的系列觀察和市調，整個租賃市場已經重新开局
成了一種更符合當下的選擇
租房可以和更安心、有質感的高品質生活掛鉤，不再是买不到住宅的退而求其次
而且無論市場數據、還是我們今天肉眼看到的社區畫面
都在說明這個趨勢已經擋不住了
未來租賃市場的較量，也將是大社區和大社區之間的PK
對我們來說，“房子是租來的，但生活不是”
這句話的實感在今天也越來越肉眼可見
標題：現在的租賃市場，確實顛覆認知
地址：https://www.iknowplus.com/post/197612.html
