中信證券：2025年房價將望達到長周期的底部

一季度統計局數據表現穩健，嚴控增量取得成效，土地市場持續熱銷，但房價仍然還在下降。總體來看，中信證券認爲房地產政策已經納入擴大內需的框架，預計穩定房價的政策箭在弦上。中信證券認爲2025年房價將望達到長周期的底部，看好具備好運營，好开發和好資產的地產平台，以及具備高分紅潛力和意愿的服務平台。

▍2025年一季度新房銷售小幅下降。

根據國家統計局，2025年1-3月全國商品房銷售金額20798億元，同比下降2.1%，銷售面積21869萬平米，同比下降3.0%，降幅較1-2月分別收窄0.5ppt和2.1ppts。企業端的數據表現一般，一季度14個樣本企業銷售金額和面積分別同比下降14%和21%，其中拿地較爲積極的8家企業銷售金額同比下降2%，拿地較少的6家企業銷售金額同比下降42%。部分大企業貨值不足，確實拖累銷售，但中信證券預計統計局數據長期大幅跑贏樣本公司，或也不可持續。

▍嚴控增量取得階段性成效，土地熱銷局面持續。

一季度全國房地產开發投資19904億元，同比下降9.9%；新开工和竣工面積分別爲12996萬平米和13060萬平米，同比分別下降24.4%和14.3%，开發投資和开竣工規模在嚴控增量政策下持續下降，收儲政策和資金壓力讓房企主動縮減开工。土地供給熱度較高，高質量大戶型好房子相關的土地供給，驅動土地成交樓面地價提升，在供地面積沒有明顯增加的情況下，土地出讓金有所增加。根據Wind，2025年一季度100個大中城市住宅類土地成交總面積同比下降0.7%，但成交總金額同比增長14.3%，成交均價提升15.0%；3月土拍溢價率均值12.5%，其中一线城市達到22.9%，部分優質地塊競爭激烈。企業拿地態度的積極轉變，政策放开限價、優化規劃條件等外部因素爲企業推出高品質好產品提供了有利條件，企業盈利的提升則取決於开發商打造品質溢價的能力。

▍房價跌多漲少，二手掛牌繼續走高，銷售季節性下降。

根據國家統計局，2025年3月一线、二线、三线城市新房價格環比分別+0.1%/0.0%/-0.2%，二手房價格分別+0.2%/-0.2%/-0.3%，核心城市核心區域房價環比出現企穩跡象，但總體房價仍有下跌。春節後二手房掛牌量持續上行，根據頭部中介平台，截至4月13日，141個樣本城市二手房掛牌量周度環比增長0.7%，較2024年底增長5.9%，改善換房需求旺盛。掛牌價近期則有所承壓，根據冰山指數，4月第二周北京、上海、廣州、深圳二手房掛牌價周環比-0.13%/-0.17%/-0.33%/-0.25%，均出現不同程度下滑。

▍期待提振內需，穩定房價的政策出台。

2025年以來，隨着外需不確定性的增強，房地產政策的目標也更加明確。房地產止跌回穩的主要目的，不是爲了拉動房地產开發投資，而是爲了穩定居民資產負債表，擴大居民的消費意愿。所以，無論是政策文件，還是各級領導表態，房地產在2025年後都被納入了擴內需的框架，政策重視房價穩定對擴大消費的意義。中信證券預計，政策進入了新的窗口期，公積金貸款利率下降，購房補貼等，都存在較大空間。

▍風險因素：

逆周期政策出台不及預期，部分低线區域和部分低質產品繼續價格下行，去化不暢的風險；企業資金承壓無法及時補充高效土地，盈利能力恢復較慢的風險；通過收儲消化不良資產所需時間較長的風險。

▍投資策略。

期待政策“臨門一腳”，房價可能在2025年達到長期的底部。嚴控增量，消化存量，提高質量的政策取得了實效，改善性需求持續釋放。中信證券看好具備好運營能力和好資產的房企，也看好優質服務平台。

注：本文節選自中信證券研究部已於2025年4月17日發布的《房地產與物業服務行業2025年3月數據點評—穩住房價，擴大內需》報告，分析師：陳聰S1010510120047；張全國S1010517050001；劉河維S1010523030004；李俊波S1010524080020