全國容積率下降，低密住宅時代來臨
有沒有發現，最近的新房廣告不再像往常那樣，主打地段和配套
而是更熱衷於把“低密”當做賣點，比如“容積率1.01，別墅級享受”
而且去化表現也很不錯，在各地被改善客群搶購，多次出現了千人報名搖號、10分鐘售罄、日光盤等熱銷場景
與此同時，這兩年全國的土拍市場上，低密宅地也廣泛受到开發商的熱捧，屢屢掀起多輪加價競拍的小高潮
今年年初，容積率2.0以下的在售地塊佔比達到44%，爲近四年新高
數據來源：CRIC
種種跡象表明，“低密”正在成爲激活當下樓市的一把鑰匙
當然，這背後離不开政府對降低住宅用地容積率的堅持
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現在各城市的容積率，到底降到什么程度了
過去我們經常說，很多城市被困在高容積率之中
爲了追求城市建設得更高、更快，批量建造了無數高容、高密的剛需性住宅
尤其像鄭州、長沙、武漢這幾個典型城市
10年前城市平均容積率都在3.0以上高居不下，而且5.0以上的舊改項目比比皆是，有的甚至還超過了7.0
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實地踩盤的時候感受特別明顯
從高速下來一路都是密密麻麻、近百米的高層，標志性的天際线高聳入雲，仿佛來到了香港一樣
這些地方再疊加“7090政策”，在售樓盤裏幾乎看不到有小高層和洋房
一個容積率不到3、30層左右的高層住宅，銷售都可以宣稱項目是相對低密的改善小區
一片繁榮的背後也埋下了隱患，暴露出許多居住和安全問題，一旦再碰到爛尾樓更是會成爲“城市災難”
2020年以後越來越多的城市，开始意識到了控制容積率的緊迫性
陸續出台相關政策，包括調整計容規則、對建築進行限高等，充分優化土地規劃設計條件
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逐漸轉向低容積率發展，鼓勵房企开發“精細化、品質化”住宅產品
據中指研究院統計，全國22個重點監測城市這幾年所出讓的土地，容積率在1.5以下的比例有了大幅調整
2023年還只有11.7%，2024年已經提升到了18%，今年截止3月27日的佔比也有17.6%
特別是鄭州和長沙都有顯著改善，2024年土拍成交的平均容積率已經分別降到了2.7和2.4
數據主要來源：CRIC
就這樣還絲毫不敢松懈
去年年底鄭州發布了最新版《城市規劃管理技術規定》，進一步要求中心城區新編住宅項目容積率不超過2.5，並將住宅層高下限升至3米
新規效果立竿見影，今年主城八區計劃推出71宗地塊、總面積近4000畝，容積率低於2.5的地塊面積有1965.93畝，佔比差不多過半
而長沙公布的2025年擬出讓住宅用地第一次清單，33宗地塊中也有17宗的容積率都低於2.5
要注意的是，各地不光降低了新出讓地塊的容積率
而且很多之前出讓的高容積率地塊，拿地的开發商和相關部門協商後，也能在合理範圍內調整規劃、實現降容
毫無疑問，一個全新的低密時代正在來臨
02
正因爲容積率低了，很多低密產品开始集中出現
大家都知道，容積率對於住宅產品形態有着決定性作用
容積率越高，就代表着樓層數越高，居住舒適度也會相應打折扣
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業內普遍認爲容積率低於1.2的可以叫做低密地塊，用來建造6層洋房、別墅還有疊拼等改善產品
這些都是近20年來供應相當稀少的產品，具有高層或超高層難以比擬的居住體驗
因此，各地降容之後，新房市場的產品形態也隨之發生變化
剛需面積段的供應比例有了一定的減少，洋房住宅如雨後春筍般集中冒出
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在供應數量提升的情況下，全國110平以上的三個改善面積段，成交佔比逐年都在穩步增加
也和110以下的兩個偏剛需面積段的下滑，形成鮮明對比
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結合當下第四代住宅的最新標准，現在的洋房還做了很多戶型和配套的創新改進，在不知不覺中已經“卷”到了新高度：
一樓帶地下室，頂樓送靈動空間，使用空間感更強；
產品出現了“全景艙”設計，客廳三面都環繞着超大面積的玻璃窗，疊加無柱少梁化的框架結構，給觀景體驗帶來了質的飛躍；
室內採用對標歐洲的科技系統，以實現“舒溫、舒溼、舒氧、舒淨、舒靜”的極致居住體驗；
公區還能植入庭院系統、生態緩衝帶、立體景觀軸等……
要知道這些過去都是大平層豪宅才配有的設計
最終呈現出“戶戶有花園，家家有庭院，得房率超過100%”的落地效果
第四代住宅洋房項目：重慶龍湖鳳棲湖畔實景圖，供參考
更重要的是自2023年“限墅令”松動以來，一二线城市時隔多年再次出現了別墅地塊
從上海、北京到廣州，再到杭州、成都等地的土地推介大會和出讓市場，都紛紛宣告了別墅產品的回歸
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此外，上海市區還出現了風貌別墅這種頂豪特殊產品
給終極改善的客群在老城區的塔尖地段，帶來“獨門獨院、有天有地”的獨特生活享受
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爲什么要降低容積率
第一點也是最直接的體現，就是爲了打造好產品，提高去化率
容積率克制意味着地塊有能力做出更高端的產品
房企也有機會做出更出彩的產品，吸引更多客戶，從而實現溢價
這兩年各地高端改善型樓盤的數量猛增，再加上不限價政策，新房的平均備案價格也在水漲船高
國家統計局最新公布的3月70城房價數據，新房環比上漲的城市達到了24個，比2月又增加了6個
圖源：國家統計局
這些產品不單單賣得貴，而且賣得好
四代宅直接一躍成爲了各大城市的銷冠，從一线到三线乃至義烏這樣的縣城，都走出了逆勢熱銷的獨立行情
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第二點是爲了推動房企拿地，以提振土拍熱度
全國樓市自2021年下半年進入深度調整期，开發商的拿地積極性出現明顯下降，更偏好拿一些核心地段、低容積率的好地塊
容積率過高的地塊往往無人問津
隨着市場供需關系的變化，各地政府紛紛开始調低容積率，來吸引开發商拿地
另一方面，低密地塊也因爲“小而美”的優勢，自身規模小、總價低
圖源：CRIC
爲資金鏈較緊張的房企拿地开發提供了更多的可能性
在好地塊供應增加和出讓門檻適度放松的雙重推動下，地產行業從早期的“規模擴張”轉向了當下的“質量升級”
這兩年土拍市場的熱度有了不小的回暖
每逢低密地塊，報名的房企數目都不在少數，有的更是創下近三年來溢價率新高、刷新樓板價紀錄
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據統計，全國重點城市的平均溢價率前兩年一直在8%以下
也在今年1月重新回到了8.7%，並在3月突破了17%
數據來源：CRIC
第三點就是給購房者帶來了好的居住體驗，充分滿足改善需求
容積率每低0.1，意味着綠地率增加約1%、樓間距增加約2米、日照時間增加約15分鐘……
無論是密度、舒適環境還是公區空間等多個角度，業主感受都完全不同
以華潤置地在上海打造的虹橋潤璟爲例
項目採用了全洋房排布，樓棟之間的排布方式錯落有致、相當舒適
也帶來了只有純粹洋房社區才能有的超大尺度景觀空間
虹橋潤璟項目實景圖，供參考
讓業主回到家裏一打开窗戶，就能充分享受到眼前的鬱鬱蔥蔥
還有長沙市中心的保利天瑞，是當地唯一一個將洋房建在溼地公園內的項目
洋房產品還有專屬巷院，做到園中有巷、巷中有院的獨特布局，既具備府院儀式感又融入了自然的松弛氛圍
保利天瑞項目實景圖，供參考
而且這些低密小區環境將會更“寬松”
一系列因爲密度高引發的問題，比如停車難、高峰期堵車和等電梯等，都能得到極大緩解
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不可否認，“向高向密”的時代已經一去不復返
此時此刻全國都選擇去下調容積率，把低總價、低密度、確定性高的地塊作爲供應主流
目的只有一個——提高產品的品質，實現差異化競爭，以應對樓市同質化去庫存的巨大壓力
剛开始大家可能還對什么是低密時代的“好房子”有點摸不着頭腦
現在伴隨市場的巨大變化，新一代住宅產品的畫像已經越來越清晰了
全行業就是要打造低容積率、得房率高、居住舒適度更強的房子
這也和前幾年的次新房，還有規模龐大的老破小拉开了一道分水嶺
相信未來全國的容積率還會繼續緩慢下降
標題：全國容積率下降，低密住宅時代來臨
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